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Gebäude müssen flexibel sein

 
Für gewöhnlich sind Gebäude nicht sehr flexibel. Gebaut aus Stein, Holz, Metall und Glas sind sie vor allem darauf ausgelegt, möglichst solide, starr und beständig zu sein. Doch die Zeiten ändern sich. Mit neuen Ansprüchen an Wohnen und Arbeiten gehen heute auch neue Anforderungen an unsere Gebäude einher. Neuerdings sollen sie flexibel sein, sich den Gegebenheiten anpassen und vielfältige Möglichkeiten für moderne Nutzungen bieten. Besonders Gewerbeimmobilien müssen sich als Chamäleon beweisen, wollen sie für moderne Investoren und Nutzer attraktiv bleiben.

Dass die Immobilienwirtschaft wandelbar ist, zeigt die Branche seit Jahren mit innovativen Konzepten und spektakulären Gebäuden – meist bei technisch oder architektonisch besonders außergewöhnlichen Neubauten. Geradezu nachlässig werden hingegen Bestandsbauten behandelt. Ein Blick in die Zentren von kleineren wie größeren Städten offenbart den Missstand: Leerstehende Gewerbeimmobilien prägen das Bild. Aber nicht nur hier – auch entlang den Hauptstraßen von Gemeinden und Dörfern wird das einst unterhaltsame Schaufensterbummeln zu einem trostlosen Vergnügen.

Leerstand hausgemacht

Auf der anderen Seite beklagen Gemeinden den Wohnungsnotstand und erschließen immer neue Wohngebiete – mit der Folge weiterer Versiegelung von Freiflächen. In manchen Regionen werden aufgrund von Planungsfehlern sogar unverhältnismäßig viele neue Wohnungen gebaut, so dass zu der Versiegelung noch Leerstand von Neubauten hinzukommt. Ein Missmatch von großem Ausmaß. Warum also nicht einfach das Angebot und die Nachfrage zusammenbringen? Im Weg stehen – wie so oft – die vermeintlichen Kosten gepaart mit bürokratischen Hürden. Private Eigentümer scheuen sich, ihre Immobilien zu modernisieren und Investitionen zu tätigen, von denen sie nicht wissen, ob sie sich amortisieren. Lieber noch ein, zwei Jahre leer stehen lassen und abwarten, was passiert. Investoren auf der anderen Seite wird nachgesagt, sie spekulierten und ließen Gebäude bewusst unvermietet, um höhere Mieten durch künstliche Verknappung erzielen zu können.

Den Schatz heben

Dabei liegt gerade in der Bestandssanierung ein ungeheures Potential für zukunftssichere Investitionen. Besonders, wenn die Immobilie durch eine moderne Gebäudeautomation in ihrer Nutzung flexibel und in ihrem Verbrauch energieeffizient für ihre Nutzer arbeitet. „Gebäude als Dienstleister“ – aus dieser Perspektive betrachtet erscheint eine stark sanierungsbedürftige Immobilie zwar noch nicht als Rohdiamant, dem nur der nötige Schliff fehlt – es wird aber schon erkennbar, dass hier ein Potenzial schlummert. Was verbirgt sich hinter Gebäudeautomation? Nicht nur HLK-Steuerung und Präsenzsimulation. Gebäudeautomation geht weiter. Unter diesem Begriff subsummieren sich vernetzte Geräte, die mit übergeordneten Steuerungsebenen kommunizieren und deren aufgenommenen Messwerte per softwaregestützten Apps und Analysetools ausgewertet werden. Diese Datengrundlage dient zur Optimierung der Energieeffizienz, zur Steigerung des Komforts und der Sicherheit für Gebäudenutzer und nicht zuletzt dem Schutz von Assets.

Tante Emmas Laden wird smart

Moderne Lösungen sind heute speziell für Bestandsbauten und für Gebäudekomplexe entwickelt, die über Jahrzehnte mit den entsprechend unterschiedlichsten technischen Standards ihrer jeweiligen Zeit erbaut wurden. Im Fokus dieser Lösungen stehen Skalierbarkeit und offene Standards.

Die intelligente und herstellerunabhängige Verknüpfung bezieht sich dabei auf die gesamte technische Gebäudeausstattung. Alle Akteure, Planer, ausführende Gewerke und Betreiber wie Nutzer sind involviert und profitieren von der gesteigerten Effizienz, dem besseren Bedienerlebnis, dem höheren Komfort und vor allem den sinkenden Kosten. Allein die Modernisierung des Gebäudebereichs, der für 30 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich zeichnet, kann mit einer deutlichen Reduzierung der Betriebskosten nicht nur bares Geld sparen und Unternehmenskapital für Innovationen freisetzen. Sie trägt auch wesentlich zur Senkung der CO2-Emissionen bei. Um diese Effekte zu nutzen, betrachten Verantwortliche mehr und mehr nicht nur die Erstinvestition, sondern vor allem die Kosten über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg.

Perspektivenwechsel legt Potenziale offen

Diese Betrachtungsweise erfordert eine neue Perspektive. Denn heute werden noch überwiegend zwei verschiedene Ziele verfolgt: die des CREM, des Corporate Real Estate Mangers, und die des FM, des Facility Managers. Während der eine Eigentümer und Investoren vertritt, hat der andere die Bedürfnisse der Nutzer und Betreiber im Blick. Getrieben von diesen unterschiedlichen Aufgaben agieren beide nicht nur unabhängig, sondern teilweise sogar konträr – obwohl sie konvergente Ziele verfolgen sollten. Die heißen, Kosten über den gesamten Lebenszyklus hinweg reduzieren, Effizienzsteigerungen über Jahre ermöglichen und Infrastrukturen derart modernisieren und aufbauen, dass sie auch bei fortschreitender technischer Entwicklung skalierbar nachgerüstet werden können. Besonders für FM im Bestandsbau ist dies eine der größten Herausforderungen: In ihren Portfolios finden sich in erster Linie Mischbestände mit eher zufälligen Teilsanierungen und Neubauanteilen, die eine Anflanschung neuer Technologien mit offenen Standards erfordern. Solange nicht beide Manager, Corporate Real Estate und Facility, dem übergeordneten Ziel der Effizienzsteigerung und Kostenreduktion verpflichtet sind, werden CapEx- und OpEx-Betrachtung um die Oberhand kämpfen. Die Argumentation liegt dagegen auf der Hand: Übereinstimmende Studien prognostizieren Einsparungen bei den Energiekosten um bis zu 30 Prozent mit entsprechender Gebäudeautomation. In anderen Worten, die Anschaffungskosten eines aufeinander abgestimmten Energiemanagements basierend auf vernetzten Produkten, intelligenten Steuerungen und Analysetools haben sich – auch wenn sie höher sind als herkömmliche Stand-Alone-Lösungen – in Kürze amortisiert.

Neue VDI 3814 empfiehlt Raumautomation

Diese Erkenntnis spiegelt sich auch in veränderten normativen Anforderungen wider: Die Richtlinie VDI 3814 ist neu bearbeitet und wird die bisherigen Inhalte der VDI 3813 für Raumautomation übernehmen. Mit dieser Überarbeitung bündeln die Experten der VDI Gremien Handlungsfelder und setzen sie in Bezug zueinander: Übergeordnet ist das Gebäudeautomationsmanagement (GA-M) angesiedelt. Unter diesem ordnen sich die Anlagenautomation (AA) und die Raumautomation (RA) gleichberechtigt ein. Zu den klassischen Anwendungsbereichen der Raumautomation gehören: Raumluftkonditionierung, Beleuchtungsautomatik, Sonnen-/Blendschutz ggf. mit Tageslichtlenkung, Zutrittsüberwachung oder Gefahrenmeldung – beispielsweise im Falle eines Feuers. Immer mehr an Bedeutung gewinnen Funktionen wie Energieoptimierung und systemübergreifende Abstimmung einzelner Funktionen im Raum. Genau diese lassen sich nicht mehr in einzelne Gewerke des technischen Ausbaus trennen – sie erfordern schon in der Planungsphase eine integrierte Betrachtung im Rahmen aller Funktionen der Gebäudeautomation.

Beste Voraussetzungen mit exakten Daten

Exakte Daten, auch die der kleinsten Verbraucher, sind Voraussetzung für die energieeffiziente Steuerung eines Gebäudes. Sensoren und Messgeräte nehmen sie auf und melden sie an die Steuerungsebene. Die durchgängige Kommunikationsfähigkeit aller Komponenten untereinander ist hierfür unabdingbar. Das heißt, die bestehende Infrastruktur muss integriert und mit den neuen Steuerungselementen kompatibel sein. Schneider Electric hat Anfang des Jahres hierfür den SmartX RP-C gelauncht. Der für Raumautomation vorgesehene IP-basierte Feldcontroller ist frei programmierbar und für eine breite Palette von HLK-, Beleuchtungs- und Verschattungs-Applikationen geeignet.

Das Herz der intelligenten Gebäudesteuerung von Schneider Electric ist die BACnet/IP-basierte Raumautomationsstation mit integrierter Bluetooth-Kommunikation. Interessant für den Techniker: Diese Bluetooth-Verbindung erlaubt die Inbetriebnahme schon vor Verfügbarkeit der IP-Infrastruktur. Auch für Nachrüstungen ist das System dank des bereits vorhandenen ZigBee-Standards zukunftssicher aufgestellt. Erweiterungen für anspruchsvolle Licht- oder Verschattungssteuerung sind ebenso problemlos möglich wie eine Neuordnung der Raumaufteilungen. Dieses sogenannte Re-Zoning erlaubt aufgrund der eingebauten Intelligenz und Kommunikationsfähigkeit eine an sich ändernde Raumnutzung angepasste Optimierung aller angeschlossenen Geräte – nicht nur von Beleuchtungs- oder Verschattungssteuerung, sondern auch der kompletten Heizungs-, Lüftungs- und Klimaregulierung. Dank des auf offenen Standards basierenden Controllers können Funktionen flexibel erweitert und auch Gebäude untereinander vernetzt werden.

Für Facility Manager besonders interessant ist die Möglichkeit der mobilen Inbetriebnahme durch den Techniker: Denn mit der eCommission App ermöglicht Schneider Electric die Konfiguration und Implementierung wie auch alle Erweiterungen im laufenden Betrieb und ohne die Gewohnheiten und Aktivitäten der Gebäudenutzer einzuschränken.

Auch nach der Inbetriebnahme stehen die sich ständig ändernden Bedürfnisse der Nutzer im Fokus der Entwicklung: In standardisierten Applikationen sind voreingestellte Parameter in einer Bibliothek abrufbar. Neben diesen Standards können Mitarbeiter, Mieter, Eigentümer oder temporäre Nutzer von Räumen auch individuelle Einstellungen vornehmen und persönliche Präferenzen in puncto Beleuchtung, Verschattung oder Temperatur festlegen – dies alles auf dem eigenen Smartphone mit der EcoStruxure Building Engage App. Und mehr noch: Neben der Steuerung der persönlichen Komfortvorlieben gibt es auch Navigationskarten zur Orientierung im Gebäude oder das Feature für die schnelle Kommunikation mit Kollegen.
Zudem sind die Raumbedingungen über das wandbefestigte SmartX Raumbediengerät steuerbar, völlig unabhängig von Smartphone oder Tablet. Eingefasst in die neuen schwarzen und weißen Optimum-Gehäuse mit Glas-Touchscreen ist die Bedienung von HLK-Komponenten, Beleuchtung und Verschattung über ein einziges Gerät möglich und verbinden Funktion mit Design.

Fazit

Mit einer umfassenden Raumautomation, wie durch den RP-C von Schneider Electric, arbeiten Facility Manager mit kalkulierbaren Betriebsausgaben und können ihren Nutzern einen höheren Komfort bei geringeren Kosten bieten. Für Corporate Real Estate Manager verringern sich Leerstände durch attraktive Nutzererlebnisse, sie können die Investitionen ihrer Kunden besser schützen und die von ihnen verwalteten Immobilien erfahren eine Wertsteigerung. Auf offenen Standards basierend sind die Raumautomationslösungen nicht nur skalierbar, sondern können auch problemlos im Bestandsbau nachgerüstet werden.

Erfahren Sie mehr über unsere Lösung für vernetzte Räume unter https://www.se.com/de/de/work/campaign/smart-xrpc.jsp

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