Comment (enfin) accélérer la transformation des bâtiments tertiaires ?
Transformation des bâtiments tertiaires, comment faire ?
C’est l’histoire de deux tendances qui pourraient se rencontrer et qui ne le font pas forcément… D’un côté des bâtiments tertiaires qui doivent participer à de petites et de grandes révolutions (transition énergétique et climatique, intégration des recharges électriques, généralisation du travail en mode hybride…). De l’autre des technologies digitales disponibles et éprouvées (infrastructures techniques, gestion technique du bâtiment…).
Où en est-on, quels sont les maillons à placer entre ces deux réalités, comment faire bouger les lignes ? Nous avons posé la question à quatre professionnels engagés qui expérimentent chacun à leur manière, et souvent ensemble, de nouvelles façons de travailler pour faire avancer les standards des bâtiments qu’ils construisent et rénovent.
Place aux experts
Benjamin Ficquet
Frédérique Le Moigne
Damien Patriarche
Laurent Bataille
L’évolution dans le temps
Premier constat : il faut concevoir et construire autrement pour gérer le temps court (les besoins évoluent vite) et le temps long (afin de simplifier la rénovation et les changements de destination) des bâtiments.
Pour Damien Patriarche : « un bon design, c’est un design qui est fait pour durer. Idéalement on construit des bâtiments pour toujours, pour qu’ils puissent être souples dans leurs usages, s’adapter aux transformations, qu’on peut mettre à jour comme nous mettons à jour tous les appareils technologiques qui nous entourent. »
Un point de vue que partage Benjamin Ficquet : « En tant qu'investisseur, l'approche future proof, c'est notre boussole. » Il raconte ainsi : « Je ne m’attendais pas trop à être opérateur de recharge de véhicule électrique dans mes parkings, mais je le deviens parce que je dois désormais fournir cette expérience d’usage. »
Pour y parvenir, c’est l’infrastructure qui fait la différence. Laurent Bataille d’expliquer : « les infrastructures doivent être à la fois ouvertes et interopérables pour pouvoir interagir avec l'ensemble des écosystèmes, pour en changer des briques. Cela signifie créer des systèmes ouverts, des systèmes IT convergents, pour lesquels il faut placer au cœur les questions de cybersécurité. »
Les données : essentielles pour des décisions objectives
Ensuite, pour faire bouger les lignes, les données sont essentielles. Elles apportent la transparence et la compréhension du bâtiment. Elles permettent une vision globale et partagée, nécessaire pour progresser et améliorer le fonctionnement du site.
« Dès la conception, nous prenons en compte l’importance de la donnée. Nous en avons besoin pour être capables de prendre les bonnes décisions, éclairées et objectives. Nous mettons des capteurs partout où c’est utile pour améliorer le comportement du bâtiment » raconte Damien Patriarche.
Pas de progrès sans implication des utilisateurs sur les choix techniques
« Les architectes, les bureaux d'études, le promoteur peuvent pousser, ainsi que l'exploitant mais ils arrivent tous en ordre dispersé. In fine, celui qui doit être le plus moteur, c'est l'utilisateur final, c’est lui qui va être le donneur d'ordre et qui va pouvoir s'engager, » affirme Damien Patriarche.
C’est exactement ce qu’a fait Technip Energies pour son nouveau siège Origine. « On s'est impliqués très tôt en faisant un appel à projet et, dans notre cahier des charges, on avait mis la flexibilité. On a aussi travaillé avec Icade sur le mix énergétique et sur les espaces pour qu’ils répondent à nos besoins. »
« Ça n’est pas le cas aujourd’hui d’une majorité d’utilisateurs, sans doute par manque de connaissance : pas facile de savoir quels objectifs se fixer, comment mesurer les résultats, comment être certain d'atteindre ses objectifs... Pour accompagner au mieux ces utilisateurs dans leurs prises de décision, il y a une pédagogie de nos métiers à faire ! » conclut Damien Patriarche.
La performance d’un bâtiment ça s’entraîne !
Pour Benjamin Ficquet, un bâtiment, c’est un peu comme un corps humain. « Sur une maquette BIM, on voit l’anatomie, ça nous permet de faire les meilleurs choix lors de la conception. Ensuite, pour atteindre les objectifs qu’on s’est fixés, il faut aller au-delà et voir la physiologie, c’est-à-dire le fonctionnement en exploitation. Sur Origine, on l’a bien vu, c'est toujours un défi de mettre en route des bâtiments de cette taille. Il y a des aléas, il faut éprouver le bâtiment, associer les compétences des facility managers pour prendre en compte le bâtiment… ».
Une chaîne de valeur qui doit désormais travailler différemment
Enfin il faut travailler ensemble ; c’est la condition sine qua non du succès.
« Tout le flot des acteurs doit travailler ensemble et partager le même objectif. L’utilisateur final joue un rôle moteur en s’engageant. Notre rôle à nous, c’est de l’accompagner dans ses choix en lui montrant leur impact » résume Damien Patriarche.
Il est donc nécessaire de réunir des acteurs moteurs pour collaborer dans une vision large. Architecte, promoteur, industriel, équipementier, maître d’œuvre, exploitant et utilisateur peuvent alors prendre en compte les attentes et les usages des futurs occupants pour élaborer le bâtiment optimisé avec des moyens utiles, utilisables et utilisés.
Frédérique Le Moigne raconte son expérience avec le bâtiment Origine. « Dès l’appel à projet et le cahier des charges, nous avons insisté à la fois sur la performance énergétique et sur la flexibilité des usages. Comme nous ne sommes pas experts du bâtiment, nous avons délégué à Icade les choix techniques. Et depuis, nous travaillons main dans la main avec eux, selon une trajectoire commune. C’est un véritable partenariat d’exploitation. Ensemble, nos équipes expérimentent, apprennent, progressent… »
Une démarche qu’Icade connait bien. « Le principe est d’abord de comprendre comment le bâtiment fonctionne et comment les utilisateurs s’en servent pour ensuite mettre au point la meilleure réponse et former les équipes à l’utiliser », complète Benjamin Ficquet.
Origine, un site intégrant les fondamentaux des bâtiments du futur.
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