Valutazione ESG degli asset immobiliari: dalla ricerca applicata nasce il nuovo indicatore ESG Property Score

I protocolli di sostenibilità sono ormai parte integrante e costituiscono una base imprescindibile delle scelte di investimento e finanziamento in ambito real estate, per immobili esistenti e progetti di sviluppo. I criteri ESG costituiscono infatti i presupposti non solo per mantenere il valore degli immobili nel tempo e per generare reddito lungo il ciclo di vita, ma anche per attirare capitale e accedere al credito green.

Tuttavia, di fronte alla molteplicità di protocolli, schemi di certificazione e checklist sul mercato, da più attori sia del mondo finanziario che tecnico, viene evidenziata la mancanza di un benchmark di riferimento univoco, condiviso e riconosciuto dal mercato, che si applichi alle diverse asset class e che offra risultati chiari e facilmente riconducibili ai fattori ESG.

Per rispondere a questa chiara richiesta del mercato Schneider Electric, insieme agli altri soci della rete REbuilding network, ha chiesto al laboratorio REPAiR di SDA Bocconi di studiare uno strumento di valutazione basato su un percorso di analisi altamente sofisticato ma di facile implementazione.

Il modello di valutazione ESG che ne è derivato, denominato ESG Property Score,  alimenta un punteggio (score) sintetico, declinabile ad ogni asset class e quindi molto utile per impostare ogni tipologia di analisi, non ultime quelle comparative e di correlazione. Il modello non prescinde da un'analisi critica di metodologie di valutazioni già presenti nel mercato quali, a titolo di esempio, GRESB, LEED, WELL, BREEAM, WiredScore, SRI e UNI EN ISO52120; rispetto ad esse propone un'analisi pervasiva ed integrata di ogni dimensione in cui declinare la sostenibilità di un immobile.

Ne è emerso un lavoro completo ed articolato, i cui risultati sono stati validati in campo attraverso l’applicazione dell’ESG Property Score da parte di primari attori del mondo del Real Estate che si sono spesi in prima persona per contribuire attivamente alla buona riuscita del progetto, intuendone l’intrinseco valore fin da subito.

Il tutto è stato presentato a Cannes, nella cornice della Road to Zero stage del Mipim 2024, alla conferenza “Comprehensive ESG Rating: How To Increase The Asset Value?”.

“La necessità di uniformare le scale di valutazione ESG è fondamentale per disporre di benchmark affidabili e utilizzabili già in fase di analisi iniziale di progetti e investimenti. Non solo, l’ESG Property Score in qualche modo diventa un traduttore tra il mondo finanziario e quello tecnologico al fine di semplificare l’approccio, – dichiara Saul Fava, Vice-President Digital Energy Schneider Electric Italia”

Lo scoring, su input di REbuilding network di cui Schneider Electric è membro fondatore, è stato elaborato da SDA Bocconi. Michele Calcaterra, Direttore del REPAir Lab, ha coordinato lo studio che prende in considerazione le tre dimensioni dell’acronimo ESG, e dà evidenza non solo degli elementi tecnologici, ma anche di quelli derivanti dall’impatto Social: per renderle misurabili e valorizzare le best practices già presenti.

Player di primario livello come COIMA REM, Hines, Castello SGR e CRIF Real Estate Services hanno messo a disposizione asset di diversa destinazione, per testare sul campo il progetto, partecipando attivamente alla realizzazione dello score ed intuendone possibili sviluppi futuri.

In particolare, CRIF Real Estate Services, primario player nazionale in ambito tecnico valutativo immobiliare e parte di CRIF Group, ha contribuito a tale progetto in una doppia veste. “Infatti - dichiara Federica Selleri, Director Property Valuation and Energy & Sustainability di CRIF RES - “abbiamo avuto il privilegio di partecipare a questa importante iniziativa sia come proprietari di immobili da analizzare che con un ruolo di terzietà in quanto esperti in ambito valutativo, nelle tematiche ESG e di metodologie analitiche per il calcolo di scoring. Abbiamo quindi potuto testare con approccio critico e consapevole la bontà della soluzione, la sua applicabilità e versatilità, che sicuramente incontrerà l’interesse da parte del mercato degli investitori oltre che della finanza immobiliare”.

Dal canto suo, Schneider Electric, leader nelle soluzioni di Building Automation, continuerà a supportare la catena del valore del Real Estate - dagli advisor alle società di ingegneria - nella scelta tecnologica più idonea all’applicazione e che non sarà più solo orientata alla mera compliance normativa (ad es. UNI EN ISO5210, SRI...), ma diventerà attore protagonista nel miglioramento della dimensione “E”  del Property ESG Score.